不動産投資のこれからの目標

実際には公簿面積と実測面積とが食い違うことが少ないです。
正確を期すならば，売買の当事者が協議して実測した面積によって契約すべきでしょう。
しかし，取引も少なくないようです。
契約の手順を知る現実には公簿面積でのなお，かなり広い面積の土地のうち，場合は，実測して正確に境界杭を打ち，を確定するようにすべきです。
売買代金の額，支払時期と支払方法その一部を売買する取引面積と所在場所物件の取引価格やその支払いの方法などは，物件の確定とともにたいへん重要な取決めであり，当事者は慎重に交渉を重ねて結論を出すことになります。
契約書のなかでどのように表現するのか，1つの例をあげましょう。
売買代金は金5,000万円と定め，買主乙は売主甲に対して，次の方法で支払うものとする。
－，手付金500万円をこの契約成立の際に甲の住所において支払う。
二，手付金を控除した残金4,500万円は，別紙記載の物件に対する所有権移転登記と同時に，所轄の登記所において支払う。
売買代金の決定は，ここに例示したように取引の総額で決める方法のほか，単価を基に決める方法があります。
たとえば，「Ｔ平方メートル当たり10万円として実測による面積205平方メートル」というのは単価を基にした確定の方法です。
なお，売買代金の確定に関連して，すでに述べたように，国土利用計画法による取引価格の審査を受ける必要がある場合があります。
また，売買には農地法の許可などがいる場合もあります。
物件の引渡し，登記売買物件の引渡しがいつであるかは重要な問題であり，契約書で明確にしておかなければなりません。
引渡しの定め方にはいろいろありますが，次に１つのサンプルをあげます。
売主甲と買主乙は，平成○年○月○日までに本物件の移転登記を行うことを約し，その登記と同時に甲は乙に物件を引き渡す。
！この例では，引渡しを受ける者は買主の乙ですが，乙以外の第三者に引き渡すよう約定してもかまいません。
引渡しの方法はいろいろありますが，土地物件の場合は，移転登記などの関係書類を買主へ交付する方法が一般的でしょう。
次に，移転登記をいつ行うかをはっきりと契約書に定める必要があります。
先に代金額の確定で例示したように，代金の全額の支払いと同時に移転登記を完了するのも１つの方法です。
その他の取決め事項以上の事柄に加えて，契約書の作成にあたって，諸税の負担，危険負担，契約の解除ができる場合，損害賠償の請求をする場合などについて定める必要があります。
これは，建物の場合も同じです。
建物の売買契約の要点
建物の売買には敷地の取引が伴う言うまでもないことですが，建物の売買にはたいていの場合,その建物の敷地である上地の取引を伴います。
たとえば，Ａがその所有地をＢに賃貸し，そこにＢがビルを建て，後日そのビルをＡが買い取る場合,Bの建物所有権にあわせてＢの持つその敷地の借地権を買うことになります。
Ａはその土地の所有権を持っているわけですが，その場合でもＢが借地権を持っている以上，普通はその借地権を買い取らなければなりません。
建物とその敷地との関係を考えてみると,一番単純なのは，建物とその敷地を同一の者が所有しており，その人から買うケースです。
中古住宅の多くの売買は，これに該当します。
次に，借地上の建物を買い取るケースです。
これには建物と敷地の所有者が同一である場合と別々である場合とがあります。
この２つにケースを分けて，建物の売買契約を説明します。
これまで述べたことからも明らかなように，建物の売買は土地の売買と深く関連しており，土地の売買の応用編であると言えます。
建物と敷地を同じ所有者から買う場合この場合の売買は，まさに土地売買の場合の応用編です。
土地売買に建物売買がプラスされるので，その分複雑になるにすぎません。
この場合の売買契約の要点は次のとおりです。
建物物件の特定契約の対象である土地物件の特定については，すでに述べました。
ここでは，それに加えて建物物件の特定が必要になります。
売買契約書においては，売買される建物を特定するため，たとえば次のように記載します。
なお，この例示のなかに出てくる家屋番号については説明します。
この例は，建物の全体が登記されている場合です。
しかし，住宅などでは，増築部分が未登記のものもあるので，建物物件の特定の際に注意を要します。
先の例では，庭石，樹木をすべて有形のままで売買の対象に含めることとしています。
このような条項がないと，実際の売買に庭木や庭石が含まれるかどうか，当事者の思惑が違っていざこざが起きるおそれがあります。
建物売買の場合，売買物件である建物を買取り後に取り壊して別の新しい土地として利用する場合は別ですが，建物を買取り後も使用する場合は，建物を実際に十分調べなければなりません。
この点は，すでに述べたとおりです。
建物の売買代金の額，支払時期，支払方法の確定土地の売買で述べたように，代金の額，手付金の額，それらの支払いの時期や方法は，売買契約の重要な要素ですから，契約書にはっきり記載する必要があります。
１つの例を次にあげます。
本物件の売買代金を金8,000万円（土地金6.500万円，家屋金1,500万円）とし，次により支払う。
一本契約の締結の際，手附金800万円一平成○年○月○○日に金3,000万円円は手附金を充当する）この平成○年○月○○日の金5,000万円の支払いと同時に本売買物件の所有権移転の登記手続を完了し，完全な所有権で本物件を引き渡す。
このように，建物とその敷地とが同一の売主から買主に売り渡される場合は，原則として売買代金や支払いの時期・方法は，土地・建物をあわせて定められることになります。
しかし，交渉の段階では，上地価格と建物価格とが別々にその妥当性について検討されることは言うまでもありません。
なお，この場合，売買代金の総額のうち土地の売買代金額は，国土利用計画法によって取引価額の審査を受ける必要がある場合があります（Ｈ章参照）。
その際は，代金の総額の土地と家屋などへの割り振りについても審査されることになります。
ウ物件の引渡し，登記土地の売買と同様に，建物（およびその敷地）の売買でも，物件の引渡しの時期，方法，建物の移転登記，その敷地である土地の移転登記の時期は，買主にとってたいへん重要ですから，契約書で明確にしておかなければなりません。
その１つの例として，先の例を参照してください。
基本的な点は以上ですが，建物の売買の場合は，売買物件の建物に第三者である使用者，入居者がいるケースがありえます。
その場合，その使用者，入居者の取り扱いを契約上はっきりさせておくことが必要になります。
たとえば，所有権移転登記の手続きを完了し，かつ，完全な空家，空地の状態で引き渡す。
と定めたときは，それらの使用者，入居者の期限までの立ち退きについて，売主は義務を負うことになります。
しかし，貸ビルや賃貸アパートなどの収益物件では，入居者，テナントはそのままで売買される場合があります。
いわゆる「居抜き売買」の一種です。
この場合も，契約書で決めておくべきです。
建物の敷地が借地である場合の売買敷地が借地である場合の，建物の売買契約の要点を説明します。
これを買手の側から言うと，建物の買取りと敷地の賃借とを同時に契約することになります。

不動産投資が出始めた頃で、不動産投資のデータを集めて様々な計画に活用していました。
ここでは不動産投資による、不動産投資のメリットを紹介します。
不動産投資の文章の特色などが紹介され、それぞれ不動産投資を鑑賞する際の注意などが具体的に書かています。